مستند قانونی تعیین قیمت کارشناسی در مزایده توسط کارشناس رسمی دادگستری چیست؟

در موارد زیر بحث از نظر کارشناس رسمی شده است؛ لذا به استناد ماده 18 قانون کانون کارشناسان رسمی مصوب 1381 دستگاه‌ها باید در این موارد از کارشناس رسمی استفاده نمایند:

الف- قوانین‌

1- بند 4 ماده 79 قانون محاسبات عمومی در مورد خرید یا استجاره اموال غیرمنقول

2- لایحه قانونی خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه عمرانی و نظامی مصوب 1358 شورای انقلاب در تملک و تعیین بهای عادله اراضی

3- قانون نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب 1370 در تعیین قیمت روز ابنیه، املاک و اراضی

4- بند (ب) ماده 29 قانون برگزاری مناقصات مصوب 1383 در خرید، اجاره به شرط تملیک یا اجاره گرفتن اموال غیرمنقول

5- تبصره 4 ماده 13 اساسنامه قانونی شرکت ملی نفت ایران مصوب 1356 درخصوص تعیین بهای عادله برای تملک فوری زمین

6- تبصره 9 ماده 2 قانون زمین شهری در تعیین بهای عادله روز اعیانی

7- تبصره 4 ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1386 مصوب 1394 درخصوص قیمت‌گذاری اموال و دارایی‌های واحد تولیدی

8- تبصره 4 بند «د» ماده 88 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 1380 در تعیین میزان اجاره و قیمت‌گذاری کلیه اموال منقول و غیرمنقول جهت اجاره دادن

ب- مقررات

9- بند «چ» ماده 4 آیین‌نامه تضمین معاملات دولتی در تعیین ارزش وثیقه ملکی

10- ماده 2 آیین‌نامه نحوه تعیین کارشناس رسمی برای دستگاه‌های دولتی؛ در مورد اموال غیرمنقول و ارزیابی سهام و یا کارشناسی اموال با ارزش برآوردی بیش از 10 برابر حداقل نصاب معاملات بزرگ.

11- ماده 134 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا مصوب 1387 در مزایده اموال ضایع شدنی و حیوانات

12-ماده 9 آیین‌نامه اجرایی ماده 1 و 3 نحوه استفاده از اتومبیل‌های دولتی و فروش اتومبیل‌های زائد مصوب 1390 درخصوص تعیین درصد قابلیت استفاده خودرو

13- تبصره ماده 4 دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد مؤسسات اعتباری در تعیین قیمت پایه اموال غیرمنقول (غیر ضرور) مصوب 27/3/1399 شواری پول و اعتبار

به هر حال مطابق ماده 18 قانون کانون کارشناسان رسمی «در تمامی مواردی که رجوع به کارشناسی لازم باشد - به استثنای مواردی که در قوانین و مقررات جاری کشور به گونه دیگری برای ‌وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و سایر دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر نام یا ذکر‌ صریح نام می‌باشد، تعیین‌تکلیف شده است و یا مواردی که تابع قوانین و مقررات خاص می‌باشد - دستگاه‌های یاد شده در این ماده باید از وجود کارشناسان رسمی استفاده نمایند».

اما مطابق تبصره 2 ماده 1 آیین‌نامه معاملات دولتی «مبنای نصاب در فروش، مبلغ ارزیابی کارشناس منتخب دستگاه است» و نامی از کارشناس رسمی نیست.

از سویی در ماده 23 همان قانون اذعان شده است: «در صورتی که در مدت مقرر پیشنهاد رسیده باشد کمیسیون تشکیل می‌شود و پیشنهادهای رسیده را اعم از این‌که یک یا بیشتر باشد مفتوح ‌و رسیدگی و به شرح زیر اتخاذ تصمیم خواهد نمود در صورتی که به نظر کمیسیون مناقصه [اینجا بخوانید مزایده زیرا درخصوص مناقصه با ابلاغ قانون برگزاری مناقصات این بحث کارکردی ندارد و به نوعی مغایر است] کمترین [بخوانید بیشترین] بهای پیشنهاد شده (‌یا بهای پیشنهاد شده در موردی که فقط یک پیشنهاد رسیده باشد) عادله باشد کمیسیون، پیشنهاددهنده را به عنوان برنده مناقصه اعلام خواهد نمود...» که مطابق تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/1/1381 «در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا شش ماه از‌ تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» اما باز در متن این ماده قانون نیز نامی از کارشناس رسمی برده نشده است. بنابراین در تعیین قیمت عادله می‌توان با توجه ماده 2 آیین‌نامه نحوه تعیین کارشناس رسمی برای دستگاه‌های دولتی به شماره 49327/ت39040هـ مورخ: 5/4/1387؛ که معرفی کارشناسان رسمی در کلیه موارد کارشناسی اموال غیرمنقول و ارزیابی سهام و یا کارشناسی اموال با ارزش برآوردی بیش از ده برابر حداقل نصاب معاملات بزرگ در قانون برگزاری مناقصات را به نوعی الزامی دانسته،‌ بهره برد.

لذا می‌توان نتیجه گرفت که در مزایده به‌طور کلی اخذ نظر کارشناس رسمی لازم نیست؛ اما در موارد اشاره شده در ابتدای بحث استفاده از نظر کارشناسان رسمی الزامی است.

علی قره‌داغلی- 31 خرداد 1400

بازنگری و اصلاح 2 مرداد 1400